Nguồn cung tăng, giá phân hóa: Bức tranh mới của thị trường căn hộ

Tuy nhiên, nguồn cung tăng - đi kèm sự chênh lệch giá rõ rệt, khi giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh cũ - bình quân khoảng 111 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi nhiều khu vực vùng ven. 

Động lực dịch chuyển nguồn cung đến từ hạ tầng, khi hơn 70% vốn đầu tư hạ tầng của TP. Hồ Chí Minh tập trung về khu Đông. Quốc lộ 13 mở rộng, Vành đai 3 thông xe kỹ thuật và tuyến metro Thủ Dầu Một - TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị triển khai đang tạo lực hút mạnh cho khu vực giáp ranh. Nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí phát triển thấp, Bình Dương cũ nổi lên như "vùng đệm" mới của thị trường.

Anh Bùi Trương Hải Âu - Phường Tân Hưng, TP. Hồ Chí Minh: “Dự án ở đây đáp ứng những cái tiêu chí mà cho gia đình tôi để sinh sống và làm việc, để sở hữu cho cái căn hộ ở đây thì nó cũng không quá là áp lực và số tiền ban đầu nên nó cũng sẽ dễ dàng giúp tôi có thể sở hữu được”.

Ở chiều ngược lại, khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì mặt bằng giá cao do quỹ đất khan hiếm, trong khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp. Năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ thấp hơn gần 50% so với TP. Hồ Chí Minh cũ, góp phần tạo thế cân bằng cho toàn thị trường.

Ông Vũ Đức Long - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Việt Á Property: “Bất động sản vùng ven chỉ khoảng 40-50 triệu là một cái mảnh đất rất là màu mỡ cho các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận từ việc gia tăng giá trị bất động sản. Đó là lý do tại sao mà các chủ đầu tư sẽ càng càng ngày càng mở nhiều dự án hơn ở vùng ven, thay vì ở trung tâm, trung tâm số lượng sẽ rất giới hạn với một mức giá rất cao”.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: “Sức hấp thụ của thị trường, thì chúng ta thấy rằng nó luôn luôn ở cái mức là 80 đến 90%. và cái nguồn cầu này thì nó đến cả từ những cái người mua để ở thực và những người mua họ để đầu tư cho thuê hoặc là đầu tư chờ tăng giá”.

Khi giá nhà phân hóa, khu vực vùng ven đang trở thành điểm tựa cho nhu cầu ở thực, giúp giảm áp lực cho khu trung tâm. Dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương cũ chiếm hơn một nửa. Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực, nhưng cân đối giữa giá nhà và khả năng chi trả vẫn là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường