Tọa đàm "Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội - thách thức"

Sự kiện thu hút sự tham dự của lãnh đạo các cơ quan quản lý, chuyên gia quy hoạch – kinh tế, đại diện các doanh nghiệp bất động sản, cùng đông đảo phóng viên các cơ quan báo chí, truyền thông.  

8 giờ 42 phút  

Trong bối cảnh các đô thị lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với nhiều chủ trương chiến lược về quy hoạch và phát triển hạ tầng, mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được xem là một trong những định hướng quan trọng nhằm xây dựng không gian sống hiện đại, bền vững và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị. Hội thảo được tổ chức với mục tiêu tạo không gian trao đổi chuyên sâu giữa cơ quan quản lý, giới chuyên gia, tổ chức nghiên cứu và cộng đồng doanh nghiệp, qua đó phân tích xu hướng quốc tế, khả năng áp dụng tại Việt Nam, định hình cơ hội phát triển các đô thị vệ tinh và nâng cao chất lượng sống cho người dân thông qua hệ thống giao thông công cộng và quy hoạch thông minh.

Đến tham dự và chỉ đạo hội thảo có Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Chương trình còn có sự tham gia của các chuyên gia, diễn giả uy tín như: 

• Tiến sĩ khoa học, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn – chuyên gia quy hoạch kiến trúc
• Ông Nguyễn Tất Thắng – Phó Phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh
• Tiến sĩ Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế
• Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam
• Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Học viện Eagle Academy. 

Đại diện đơn vị bảo trợ truyền thông:  

• Ông Nguyễn Quang Sáng – Phó Giám đốc Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh 
• Ông Lê Anh Phương – Phó Trưởng phòng Nội dung Đa nền tảng, Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh.

Về phía đơn vị tổ chức, hội thảo có sự hiện diện:

• Ông Phạm Lâm – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group 
• Ông Trần Hiếu – Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc
• Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc. 

Đồng hành cùng chương trình với vai trò nhà tài trợ là Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise – đơn vị phát triển dự án The Aspira.

Với sự góp mặt của nhiều nhà quản lý, chuyên gia đầu ngành và doanh nghiệp, hội thảo được kỳ vọng sẽ mang đến những góc nhìn đa chiều về đô thị TOD, từ quy hoạch, hạ tầng đến thị trường, qua đó đóng góp thêm luận cứ cho quá trình hoạch định chính sách và triển khai các mô hình phát triển đô thị mới tại Việt Nam trong thời gian tới.

9 giờ 00 phút

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA ) nhấn mạnh: "Năm 2025 là năm bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt luật mới có hiệu lực, mở ra khung pháp lý minh bạch và hiện đại hơn. Cùng với các Nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị và việc sắp xếp đơn vị hành chính, Việt Nam đứng trước cơ hội hình thành các siêu đô thị và mô hình quản trị đô thị mới.

VNREA xác định sẽ đồng hành cùng Chính phủ thúc đẩy hạ tầng và phát triển đô thị gắn với nhu cầu thật. Hội thảo tập trung làm rõ vai trò của mô hình đô thị TOD, đánh giá tác động đến quy hoạch – giao thông – giá trị bất động sản và thảo luận giải pháp triển khai hiệu quả".

Ông Đính khẳng định TOD là xu hướng tất yếu, đòi hỏi quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch và sự phối hợp giữa Nhà nước – chuyên gia – doanh nghiệp.

9 giờ 50 phút

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng:"Việc sắp xếp lại địa giới hành chính trên cả nước đang mở ra một giai đoạn phát triển mới, đồng thời đặt ra nhiều bài toán cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng và người dân khó tiếp cận nhà ở, ông nhấn mạnh quy hoạch và hạ tầng giao thông sau sắp nhập sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng sở hữu nhà".

Theo ông, xu hướng đô thị trong tương lai buộc phải chuyển mạnh sang giao thông công cộng, giúp người dân tiếp cận nơi ở – làm việc trong phạm vi rộng hơn, thậm chí 50–200 km, mà không phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Mô hình này không chỉ giảm áp lực giao thông, hạn chế ô nhiễm mà còn tạo ra một lối sống mới cho cư dân đô thị.

Trong bối cảnh đó, DKRA đặc biệt chú trọng quy hoạch và các giải pháp bền vững, thường xuyên tổ chức hội thảo, tọa đàm nhằm thúc đẩy xu hướng phát triển xanh, phát triển nhà ở phù hợp nhu cầu thực và đồng hành cùng chính quyền trong việc xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định. Đồng thời kỳ vọng sự kiện sẽ mang đến góc nhìn toàn diện hơn cho các bên tham dự, góp phần đưa ra những định hướng đúng đắn để thị trường phát triển bền vững trong thời gian tới.

10 giờ 20 phút

Thị trường TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập và xu hướng phát triển đô thị TOD

Tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định: “Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình đô thị TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo”.

Theo báo cáo CBRE, Quý 3/2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng 16% theo quý và 41% theo năm; giá thứ cấp tăng 8%, nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc cao cấp 70–110 triệu đồng/m², tập trung tại khu Đông nhờ hạ tầng hoàn thiện. Trong khi đó, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh cũ không có nguồn cung mới, chỉ tiêu thụ khoảng 50 căn và phần lớn thuộc phân khúc hạng sang.

Bức tranh TP. Hồ Chí Minh mới sáng hơn khi nguồn cung bổ sung mạnh từ các khu vực sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Các dự án trung cấp dưới 60 triệu đồng/m² dọc theo các trục giao thông chính chiếm tới 75% nguồn cung mới toàn vùng phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2025.

CBRE đánh giá việc mở rộng địa giới đã đưa TP. Hồ Chí Minh vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân với không gian phát triển rộng, nhiều trung tâm đô thị mới và hạ tầng liên kết vùng – gồm Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro – đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics. Giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh hiện vẫn thấp hơn Hà Nội, tạo dư địa tăng trưởng trong trung hạn, trong khi nhu cầu nhà ở chuyên gia tiếp tục mở rộng nhờ mạng lưới khu công nghiệp lớn.

Theo các chuyên gia, những năm tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô – nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển township quy mô lớn, thiết kế xanh – thông minh, mô hình phức hợp đa chức năng và tăng cường số hóa trải nghiệm khách hàng.

Ở phía người mua, xu hướng đầu tư trở nên lý tính hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, thương hiệu uy tín và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Các sản phẩm tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê, nhà ở gần khu công nghiệp và second home ven biển được quan tâm nhiều hơn.

Mô hình TOD được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ “dàn trải – phụ thuộc xe máy” sang “đô thị nén – kết nối metro”, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn. Đại diện CBRE nhấn mạnh, để TOD vận hành hiệu quả, TP. Hồ Chí Minh cần khung pháp lý minh bạch từ cấp 1/500, Ban Chỉ đạo TOD đủ thẩm quyền và nguồn vốn GPMB ổn định, thành công của TOD được đo bằng số người đi bộ và mức độ sử dụng giao thông công cộng.

11 giờ 10 phút

Chiến lược quy hoạch đô thị theo mô hình TOD

Phát biểu tại hội thảo, Tiến sĩ – Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Theo ông, quỹ đất hai bên các tuyến metro cần có cơ chế pháp lý minh bạch, làm cơ sở cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.

Ông Sơn cho rằng TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội nhiều năm qua vẫn quy hoạch theo hướng đơn ngành – xây metro trước, còn phát triển đô thị tính sau. Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công – tư trở nên cấp thiết. TOD, theo ông, không chỉ tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, mà còn tạo ra hệ sinh thái sống thân thiện, tiện lợi cho người đi bộ quanh các nhà ga.

Về pháp lý, ông Sơn nhận định đây là “điểm nghẽn lớn nhất” khi TOD có vùng ảnh hưởng rộng 800 – 1.200 m quanh ga metro. Nếu không có cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng đất đai, đô thị khó bàn giao mặt bằng và TOD sẽ không thể hình thành. Ông dẫn ví dụ Montreal (Canada), nơi metro trở thành động lực tái thiết đô thị, góp phần tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất quanh ga.

Đánh giá về tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, ông Sơn cho rằng đây mới là bước khởi đầu. Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị sau sáp nhập, các tuyến metro tiếp theo phải được quy hoạch theo tư duy TOD ngay từ đầu. Ông đề xuất kéo dài tuyến metro từ Bến Thành xuống Cần Giờ để hình thành “dải đô thị TOD ven biển”, nhưng lưu ý không nên đi xuyên khu dự trữ sinh quyển để tránh phá vỡ hệ sinh thái và mất quỹ đất TOD.

Ở góc độ liên kết vùng, ông Sơn cho rằng tuyến Vành đai 4 – kết nối TP. Hồ Chí Minh với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải – cần được quy hoạch như trục TOD – logistics khép kín. Nếu làm bài bản, tuyến này sẽ thúc đẩy phát triển đô thị – công nghiệp – cảng biển cho toàn vùng Đông Nam Bộ; ngược lại, nếu thiếu đồng bộ pháp lý và cơ chế đầu tư, hạ tầng tỷ đô có nguy cơ trở thành gánh nặng cho địa phương và quốc gia.

11 giờ 45 phút

Đô thị TOD - Từ quy hoạch đến thị trường: Nhiều cơ hội và động lực mới cho TP. Hồ Chí Minh

Trong phiên thảo luận chuyên đề “Đô thị TOD – Từ quy hoạch đến thị trường”, các chuyên gia cho rằng việc triển khai mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) tại TP. Hồ Chí Minh đang diễn ra đúng thời điểm, đặc biệt khi thành phố bước vào giai đoạn mở rộng địa giới và định hướng trở thành siêu đô thị.

Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật (Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh), nhìn nhận những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 đã ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác, song đây cũng là giai đoạn cần thiết để hệ thống pháp lý cho đường sắt đô thị được hoàn thiện. Ông cho biết Nghị quyết 38 do HĐND Thành phố thông qua đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD trong thời gian tới.

Theo đại diện Sở, TP. Hồ Chí Minh đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP. Thủ Đức phù hợp phát triển TOD. Thành phố cũng nghiên cứu phạm vi 500–1.000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Các dự án đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành – Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.

Ở góc nhìn kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đánh giá trong 10 năm tới, đại đô thị TP. Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến sự gia tăng dân số lớn, thúc đẩy nhu cầu về các khu đô thị tích hợp theo mô hình TOD. Theo ông, tuyến metro số 1 đã cho thấy xu hướng rõ rệt khi bất động sản quanh tuyến tăng giá nhờ nhu cầu ở thực. Các khu vực mới từ Thủ Đức đến Long Thành – nơi quỹ đất còn rộng – sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đón dân số tăng thêm.

Tiến sĩ – Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, hệ thống quy hoạch metro hiện hành đã lạc hậu so với tốc độ phát triển của thành phố. Nếu tiếp tục làm metro theo tư duy cũ, mô hình TOD khó tạo ra lợi thế. Ông nhấn mạnh cần đổi mới tư duy, lựa chọn đúng nhà đầu tư và triển khai đồng bộ từ pháp lý, quy hoạch đến thực thi. Theo ông, TP. Hồ Chí Minh vận hành theo mô hình đa trung tâm, nên cần ưu tiên các tuyến kết nối trực tiếp đến Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Cần Giờ để hình thành mạng lưới TOD liên vùng.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng phát triển TOD đòi hỏi có chiến lược vùng rõ ràng. Không gian mở rộng của TP. Hồ Chí Minh chỉ có thể được khai thác hiệu quả khi có một quy hoạch tổng thể, gắn kết với các trục giao thông như metro và đường sắt cao tốc. Theo ông, ngay cả các ga trên tuyến cao tốc Bắc – Nam cũng có thể trở thành hạt nhân của những cụm TOD mới.

Các ý kiến tại hội thảo đã cho thấy mô hình đô thị TOD không chỉ là xu hướng tất yếu, mà còn mở ra cơ hội để TP. Hồ Chí Minh và các đô thị Việt Nam bứt phá trong giai đoạn mới. Từ quy hoạch, pháp lý đến mô hình phát triển thị trường, những phân tích và kiến nghị tại sự kiện sẽ góp phần quan trọng giúp các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư định hình chiến lược phù hợp, tận dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng giao thông công cộng.

12 giờ 15 phút

Hội thảo kết thúc nhưng cũng mở ra một hành trình mới – hành trình hợp tác chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp, chuyên gia và cộng đồng nhằm xây dựng những đô thị hiện đại, bền vững, đáng sống; nơi giao thông công cộng trở thành trục dẫn phát triển, và giá trị đô thị – đời sống – kinh tế cùng được nâng tầm. Đây sẽ là nền tảng để TP. Hồ Chí Minh và các vùng đô thị mở rộng phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai.