Tọa đàm "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động"

• Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng.
• Ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, Trưởng Đại diện Văn phòng phía Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
• Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc – Giảng viên, Chuyên gia đầu tư phát triển BĐS sinh thái trường Đại học Tài chính – Marketing.
• Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam.

Đại diện đơn vị bảo trợ truyền thông:  

• Ông Nguyễn Quang Sáng – Phó Giám đốc Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh.
• Ông Lê Anh Phương – Phó Trưởng phòng Nội dung Đa nền tảng, Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh.

• Ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA. Group, Trưởng Đại diện văn phòng phía Nam Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
• Ông Trần Hiếu - Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Phó Tổng giám đốc.
• Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám Đốc kiêm Giám đốc đầu tư.
• Bà Vũ Thị Thanh Tâm - Phó Tổng Giám đốc phụ trách Chiến lược và Hiệu suất.

Với sự góp mặt của nhiều nhà quản lý, chuyên gia đầu ngành và doanh nghiệp, hội thảo được kỳ vọng sẽ mang đến những góc nhìn đa chiều về thị trường bất động sản 2026, từ chính sách, đầu tư đến chiến lược định vị những tài sản có giá trị thực khi thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Qua đó nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhận diện đúng xu hướng và đánh giá tiềm năng để lựa chọn đúng phân khúc đầu tư giữa tâm bão biến động.  

9 giờ 25 phút  

Phát biểu tại hội thảo, ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết: “Có nhiều yếu tố từ vi mô đến vĩ mô đã đặt ra các câu hỏi cho thị trường hiện nay. Trong bối cảnh đó, bài toán được đặt ra là làm sao để có một góc nhìn toàn diện, đầy đủ cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy thị trường”.   

Thị trường bất động sản vẫn là một trong những thị trường có rất nhiều cơ hội và triển vọng. Ông Lâm cũng nhấn mạnh nhiệm vụ của chúng ta là cần tổ chức, quy hoạch lại để đảm bảo được sự phát triển lâu dài của thị trường này và đó cũng là lí do chính của buổi hội thảo.  

9 giờ 36 phút

Dòng tiền dịch chuyển trong "tâm bão" địa chính trị

Mở đầu phiên thảo luận chuyên sâu, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng – đã trình bày tham luận về sự dịch chuyển của dòng vốn toàn cầu và vị thế của Việt Nam. Theo ông Thiên, thế giới đang trải qua những diễn biến "bất thường và bất ổn". Các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ làm đứt gãy chuỗi cung ứng mà còn đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mẽ. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn thể hiện sự tự tin với những chỉ số ấn tượng trong năm 2025:

Ông Thiên nhận định thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế cực kỳ thách thức bởi áp lực kép: Xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt, và áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số trong khi dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần. Trước tình hình này, ông đề xuất Việt Nam cần tái định vị hệ thống huy động vốn, dịch chuyển từ việc dựa dẫm quá mức vào tín dụng ngân hàng sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực đầu tư từ khu vực tư nhân.

Kỷ nguyên vươn mình 2026

Ông Thiên nhấn mạnh, năm 2026 phải là năm "vươn mình" bằng cách đổi mới tư duy và rộng mở các không gian phát triển mới vượt ra khỏi mặt đất truyền thống. Để vượt qua khó khăn, ông đưa ra các định hướng hành động quyết liệt cho năm nay:

• Điều tiết dòng vốn: Không ưu tiên vốn đại trà cho bất động sản; hướng dòng tiền vào các thị trường sản xuất, kinh doanh khác.
• Giải quyết tồn đọng: Tập trung xử lý dứt điểm các dự án đang bị đình trệ để khơi thông nguồn lực.
• Tọa độ "sáng": Chú trọng các khu vực tiềm năng và phương thức triển khai mới và phân khúc nhà ở xã hội.
• Chính sách tài khóa: Đề xuất chi tiêu ngân sách nghịch chu kỳ để hỗ trợ nền kinh tế vượt qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ.

Kết phiên tham luận, chuyên gia khẳng định dòng tiền bất động sản hiện nay không hoàn toàn "phòng thủ" mà đang dịch chuyển có chọn lọc vào những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý bền vững và khả năng giữ giá dài hạn.

10 giờ 12 phút

Thị trường thanh lọc – Đâu là phân khúc tiềm năng?

Phát biểu tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam đã đưa ra các chia sẻ xoay quanh chủ đề thanh lọc thị trường và định danh giá trị thực. Theo ông Kiệt, thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô. Như tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, đã chính thức vươn mình trở thành một siêu đô thị với kỳ vọng đủ sức cạnh tranh sòng phẳng với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực. Minh chứng cho sức sống này là nguồn cung căn hộ tại thành phố trong năm 2025 đã tăng vọt lên mức gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/mét vuông chiếm tỷ trọng áp đảo. Đáng chú ý, sự bổ sung kịp thời từ nguồn cung khu vực Bình Dương (cũ) đã đóng vai trò "van điều tiết" quan trọng, giúp mặt bằng giá căn hộ toàn vùng duy trì được sự cân bằng cần thiết.

Đối với phân khúc nhà thấp tầng, năm 2025 đánh dấu cột mốc nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, với mức độ hấp thụ thực tế vẫn duy trì ở ngưỡng khả quan. Chuyên gia CBRE cũng nhận định, định hướng mở rộng quỹ đất ra xa khu vực trung tâm của Nhà nước không chỉ giúp giảm bớt áp lực về giá đất mà còn tạo ra một mặt bằng giá trị mới, ổn định hơn cho loại hình nhà thấp tầng. 

Một chỉ dấu quan trọng khác là sự tăng trưởng 17% của phân khúc nhà thứ cấp, phản ánh rõ nét nhu cầu mua đi bán lại sôi động của người dân trong bối cảnh hạ tầng giao thông như vành đai 3, vành đai 4 và sân bay Quốc tế Long Thành đang dần thành hình. Việc đưa sân bay vào vận hành trong tương lai gần được kỳ vọng sẽ thiết lập một "mặt bằng giao thông" hoàn toàn mới, kéo theo sự gia tăng giá trị bền vững cho các dự án lân cận. So sánh với các kênh đầu tư khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, bất động sản vẫn giữ vững được ưu thế về tính ổn định và là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn.

Bước sang năm 2026, chuyên gia dự báo đây sẽ là năm sàng lọc "cực mạnh" khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao. Đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chú trọng đa dạng hóa nguồn vốn và đặc biệt là xác lập các nguồn vốn xanh để thích ứng với tiêu chuẩn mới của thị trường. 

Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch khi mỗi mét vuông đất sẽ được định danh bằng một hệ thống như "căn cước công dân" riêng biệt cũng là điểm nhấn của thị trường. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu, triệt tiêu hoàn toàn tình trạng đứng tên hộ và giúp người mua - người bán minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Việc xóa bỏ kịch bản "hai giá" sẽ trở thành hiện thực khi bảng giá đất sát với thực tế hơn, kết hợp với hệ thống GIS toàn quốc công khai quy hoạch trực tuyến và các phương thức thanh toán số. Cũng theo ông Kiệt, sự kết hợp giữa môi giới chuẩn mực và quản lý thuế nghiêm ngặt sẽ giúp sàng lọc triệt để đội ngũ môi giới tự phát, đưa thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và bền vững.

Căn hộ tiếp tục là “trục xương sống” của bất động sản đô thị 5 năm tới

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở - CBRE Việt Nam đã đưa ra 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026. Ở kịch bản cơ sở mang tên “Hồi phục thực chất”, chuyên gia CBRE kỳ vọng vào một tiến trình phục hồi bền vững khi mức lạm phát được kiểm soát tốt dưới mức 4,5%, yếu tố then chốt giúp thanh khoản thị trường được cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, ông cũng phác thảo kịch bản “Bình minh rực rỡ” với sự bứt phá mạnh mẽ nhưng lưu ý rằng xác suất xảy ra kịch bản này là tương đối thấp, đồng thời cảnh báo về kịch bản“Thử thách sức bền” nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa kịp thời.

Về cấu trúc sản phẩm, ông Kiệt khẳng định thị trường đang chứng kiến sự “chấm dứt kỷ nguyên phân lô” đối với phân khúc đất nền. Trong chu kỳ mới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Căn hộ sẽ tiếp tục khẳng định vị thế là “trục xương sống” của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD.

Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam vươn lên là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Kiệt nhận định phân khúc này đang trở lại với một diện mạo hoàn toàn mới, hướng đến những giá trị thực sau khi khung pháp lý được kiện toàn.

Để thành công trong chu kỳ mới này, chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện chiến lược tái cấu trúc mô hình nguồn vốn tài chính để giảm thiểu sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời quyết liệt số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị. Sản phẩm phải được chuyển dịch tập trung vào nhóm giá trị thực, đảm bảo tính thanh khoản ổn định hơn để duy trì dòng tiền bền vững trong giai đoạn lãi suất có nhiều biến động.

Riêng với các nhà đầu tư cá nhân, ông Kiệt đưa ra lời khuyên cần thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản. Việc nâng cao năng lực thẩm định số, sử dụng thành thạo các công cụ công nghệ kết hợp với thẩm định thực tế hiện trường là yêu cầu bắt buộc để quản trị rủi ro tài chính hiệu quả trong giai đoạn hiện nay. Chuyên gia đến từ CBRE nhấn mạnh: 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường lại dư địa phát triển cho các dự án có tiềm năng thực sự. Do đó, việc nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chìa khóa để nhà đầu tư và doanh nghiệp trụ vững trong cuộc tái cấu trúc toàn diện này.